编者按

　　市国资委系统各级党委理论学习中心组坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，持续以党的创新理论武装头脑、指导实践、推动工作。去年以来，各企业党委理论学习中心组成员紧密结合国资国企改革发展生动实践，扎实调研、深入思考，认真撰写调研报告，把学习成果转化为推进企业改革发展的务实对策和举措，做到学以致用、用以促学、学用相长。

　　市国资委党委宣传部联合《首都建设报》开设“新起点·新征程·新作为”理论学习专栏，集中刊发2025年度国企领导人员优秀调研报告，旨在充分发挥企业领导人员理论学习的示范引领作用，为全系统持续深入学习贯彻党的二十大和二十届历次全会精神，扎实推动“十五五”开好局起好步，纵深推进国资国企改革发展，奋力开创首都国资国企高质量发展新局面提供有益参考借鉴。

浅谈国内优质商业地产开发运营的创新逻辑与实践启示

　　北投集团党委书记、董事长 石银峰

　　北投集团外景

　　在城市化进程换挡与消费升级的背景下，我国商业地产行业已迈入精细化、差异化发展阶段，同质化竞争、存量资产盘活难度大等问题成为行业发展痛点。笔者以深圳、成都、重庆3座城市13个标杆商业地产项目为调研对象，涵盖公园型商业、文商旅综合体、城市更新文旅商业、超大体量商业集群等多类型业态，通过实地考察，梳理三地商业地产创新实践特征，提炼行业发展共性逻辑，为商业地产高质量发展提供理论参考与实践路径。

　　一、深蓉渝三地商业地产的差异化创新实践特征

　　深圳、成都、重庆依托各自的城市定位、文化底蕴与地域特征，在商业地产开发运营中形成了独具特色的发展路径，其核心创新均围绕城市特色与商业价值的深度融合展开，形成了各具特色的实践样本。

　　深圳以模式创新为核心，打造公园商业与文商旅融合标杆。其核心特征体现在政企合作模式创新与资源协同运营两个方面。华润大运天地作为首个PPP模式+ROT模式的公园型商业综合体，构建了“政府重资产投入、企业中轻资产改造运营”的利益共享机制，同时利用“文体+”“自然+”双重优势，串联体育场馆、城市公园与商业体形成流量闭环，实现了商业与公共资源的高效融合；深业上城实现了从商业空间运营到城市空间运营的进阶，通过高架景观连廊连接城市公园，将公共景观资源转化为商业客流；华侨城系列项目以城市地标为抓手，通过三首层设计、滨水场景营造等方式，实现自然景观与商业动线的极致融合。深圳的实践体现了，商业地产通过模式创新打破发展边界，以资源协同实现流量与价值的双提升。

　　成都以文化融合赋能，深耕城市更新与公园商业的精细化打造。太古里以文化场景打造为核心，通过连廊、外摆、裸眼3D大屏等载体，实现零售、餐饮、文化艺术与社区互动的深度融合；东郊记忆通过对工业遗迹进行适度修复与活化利用，将社会效益纳入运营考核核心指标，成为工业遗址更新标杆；麓湖CPI、源野Regular等以主理人模式打造沉浸式小体量社区商业；铁像寺水街融合巴蜀文化与休闲场景，通过外摆营造情绪价值，让烟火气与时尚感共生。成都的实践证明，文化是商业地产差异化发展的核心，将地域文化融入商业项目，能有效提升项目的独特性与生命力。

　　重庆以地域特色为抓手，打造超大体量商业运营与坡地城市更新的独特样本。龙湖时代天街以各馆差异化定位构建内部商业生态，覆盖全客群与全消费场景，破解了超大体量商业的运营难题。同时，通过外摆场景打造、“无景造景”等方式植入公园商业理念，提升消费体验；山城巷、十八梯秉持“保护、修缮、改造”原则，紧扣坡地地形打造沉浸式消费场景，融合巴渝文化，形成“边逛边吃、边爬边赏”的独特消费体验，将地域地貌转化为商业优势。重庆的实践证明，挖掘地域特色并转化为商业场景核心元素，是实现差异化发展的重要路径。

　　二、国内优质商业地产开发运营的共性逻辑与理论启示

　　深蓉渝三地的商业地产项目虽各具特色，但均遵循商业地产发展的核心规律，紧扣消费需求变化与城市发展趋势，在投资、设计、运营、资产等维度形成了共性发展规律，本质是商业地产从“空间开发”向“价值运营”的转型，为行业发展提供了重要的理论启示。

　　（一）投资逻辑：成本分摊与精准匹配，实现投资效益最大化

　　投资规划是项目成功的基础，优质项目均遵循“成本分摊、体量适配”的逻辑。一方面，通过周边可售型不动产或公益建筑分摊商业建造成本，以住宅销售覆盖前期投入，借助商业运营的品牌效应提升区域地价，实现“以售养租、以租增值”的资产增值模式，有效降低资金压力；另一方面，商业体量与周边商业竞争规模、客群规模、城市区位精准匹配，结合POI客群定点大数据开展区域客群分析，避免区域商业密度过高引发同质化竞争，确保体量与需求契合，实现投资效益最大化。这一逻辑体现了商业地产投资从“盲目扩张”向“精准布局”的转型，是项目可持续发展的前提。

　　（二）设计逻辑：场景为王与体验至上，推动商业空间价值升维

　　设计是商业地产打造核心竞争力的关键，通过空间设计的创新实现商业价值的升维，核心是“城市公共空间资产化”与“空间效率革命”。建筑形态上，主流采用街区与MALL共建的混合形态，搭配多首层设计，兼顾确定性消费需求与不确定性流量，有效提升租金收益与抗风险能力；平面布局上，注重客户感受与便利性，通过预留外摆与公共休闲空间设置，将线性的城市公共空间转化为“可运营、可持续、可增值”的商业生态；在客流动线与场景营造上，简化动线避免商业冷区，实现公园、公益场馆与商业的无缝衔接，打造沉浸式公园商业与全龄、全时的友好型场景，推动在地文化渗透；城市更新项目摒弃“大拆大建”模式，转向“细胞级更新”，平衡改造成本与城市、工业肌理保留，实现文化记忆与商业价值的共生。此外，通过打造裸眼3D大屏、艺术装置等城市级符号，借助传播价值链实现流量转化。

　　（三）运营逻辑：一体化统筹与精细化运营，提升商业核心竞争力

　　运营能力是商业地产可持续发展的核心，优质项目均树立“运营先导”理念，将运营思维贯穿项目研策、设计、建设、招商全流程。一是推行全链条、全场所一体化运营，赋予运营方对设计、建设阶段的绝对掌控权，推动车场设置、物业管理与招商营运的协同管理与深度融合，赋能商户经营与不动产增值；二是实施精细化运营，通过微场景营造、灯光渲染等提升消费体验，通过建立社群、打造客户驿站等方式留住客户，实现从“流量”向“留量”的转型；三是打造圈层化会员体系，实现积分跨界串联，推动会员体系从“折扣绑定”向“社群归属”升级，打通业态壁垒，共享流量池，增强会员黏性与高频复购。这一逻辑体现了商业地产运营从“粗放式管理”向“精细化运营”的转型，是项目保持活力的核心支撑。

　　（四）资产逻辑：轻资转型与合规运营，实现资产价值长期化

　　商业地产的高质量发展最终指向资产价值提升，优质项目均积极探索资产运作新模式，推动企业从传统开发商向资产管理服务商转型。核心路径是探索REITs模式缓解资金压力，推动资产轻运营，同时把握三大要点：一是以运营表现决定资产估值，通过精细化运营打造优质资产包；二是在资产退出时保留经营权，实现资产价值与运营效益的长期最大化；三是全程规避合规瑕疵，关注土地性质、前置审批等环节，确保资产运作安全可持续。这一逻辑体现了商业地产从“静态收益”向“资产溢价”的转型，是行业高质量发展的重要方向。

　　三、我国商业地产高质量发展的实践策略

　　基于深蓉渝调研实践与行业发展的共性逻辑，结合我国商业地产行业的发展现状，商业地产的高质量发展需紧扣城市特色、聚焦客户体验、强化运营能力、实现资产升维，从投资铸基、产品设计、精细运营、资产升维四个方面构建发展体系，重构商业与城市的共生关系，破解同质化竞争难题。

　　（一）投资铸基：聚焦三重赋能，实现精准布局

　　以“区域价值×人口密度×TOD”三重赋能开展投资规划，结合城市发展规划，精准把握新区建设、城市更新等机遇，布局契合区域定位的商业项目；依托人口分布特征，分析区域客群的消费能力、偏好与场景需求，实现项目定位与客群需求的精准匹配；借助TOD交通枢纽流量优势，打造交通与商业融合的综合体项目，实现客流的高效集聚与转化，以科学的投资规划为项目发展奠定坚实基础。

　　（二）产品设计：创新混合空间，打造特色标杆

　　以客户体验为核心，创新商业空间形态，融合自然与地域文化，打造兼具特色与体验的商业项目。结合项目区位与客群特征，灵活采用街区与MALL共建的混合空间，打造多首层形态，提升空间效率与商业价值；在平面布局与客流动线设计中预留外摆、休闲等公共空间，优化消费体验；依托周边自然景观打造公园型、滨水型等特色商业业态，将地域文化内涵融入商业场景设计，实现自然景观、文化记忆与商业运营的共生；城市更新项目坚持“保护与开发并重”，保留城市肌理与文化记忆，打造兼具社会责任与商业价值的城市更新样板。

　　（三）精细运营：构建三维结构，提升运营效能

　　构建“空间内容化+会员社群化+数据资产化”的精细化运营结构，推动商业运营全方位升级。通过微场景打造、灯光渲染、艺术装置布置等方式打造沉浸式消费场景，实现空间内容化；建立专属客户忠诚度计划，打通各业态积分体系，构建圈层社群，增强用户黏性；利用大数据分析客群的消费行为与需求偏好，实现招商、运营、营销的精准化对接，将数据转化为核心资产，同时推行全链条、全场所一体化运营模式，强化业务板块间协同，提升整体运营效率。

　　（四）资产升维：推动价值溢价，探索合规变现

　　以优质运营为核心，推动商业地产从“静态收益”向“资产溢价”转型。通过精细化运营提升商业项目的经营效益与品牌价值，持续提升项目估值；结合行业发展趋势与国有资产运营要求，积极研究REITs、资产证券化等路径，缓解企业资金压力，推动资产运作模式由重变轻；在资产运作过程中，严格把控合规性，同时在资产退出时保留经营权，实现资产价值与运营效益的长期最大化。

　　四、结语

　　深圳、成都、重庆三地的优质商业地产实践证明，我国商业地产发展已进入精细化发展阶段，破解同质化竞争需跳出单纯空间开发思维，将商业项目与城市特色、文化底蕴、消费需求深度融合，实现商业价值与社会价值的双重提升。优质的商业项目是与城市深度共生的产物，开发运营需遵循“投资精准、设计创新、运营精细、资产升维”的核心逻辑，将客户体验与城市特色融入全流程。

　　国有商业地产开发企业应立足自身资源优势，主动承担社会责任，因地制宜借鉴行业先进经验，将城市更新、文化传承与商业运营结合，打造兼具企业特色、地域文化的商业项目。未来，商业地产行业还需持续紧跟消费需求变化与技术发展趋势，推动“公园+”“文化+”“科技+”等融合发展模式的创新，不断丰富商业业态与消费场景，实现商业地产与城市、消费、生态的深度共生，推动行业高质量发展。

财务管理与资本运作的创新融合研究

　　北投集团党委副书记、董事、总经理 王永杰

　　当前，财务与投资工作已超越传统的核算与投融资职能，逐步演进成为有机的动态闭环系统。该系统以价值创造为根本导向，确保所有财务活动服务于企业价值最大化；以数据驱动为核心路径与方法，依托数据分析与洞察进行精准决策和资源配置；以风险管理为内在保障，将风险控制嵌入系统循环的每一环节，确保国有资产保值增值的稳健性，推动财务管理工作从理念、工具到实践的全面战略性升级。

　　一、以公益之“特”赋能经营之“势”

　　北投集团作为特殊功能类市管国企，围绕投资建设、城市运营、金融服务、保障房建设四大领域，聚焦北京城市副中心建设，服务首都发展战略。目前已承担大量政府功能类市政管廊、保障房、副中心职工周转房等服务保障任务，该类资产在财务与投资方面经营性现金流有限，短期内难以形成市场化投资效益。在实际工作中，要切实解决从“知”的深化到“行”的飞跃，将特殊功能属性的独特资源转化为市场化业务的发展动能，从而实现可持续发展的良性循环。

　　以城市副中心管廊为例，北投集团于2025年10月成功注册完成20亿元保债发行计划，用于置换城市副中心管廊项目存量高利率银行贷款，置换后利率由3.26%降至2.75%-2.78%区间。作为“保险资金+基础设施”对接的成功实践，既直接降低了财务成本、优化了债务结构，也彰显了主体信用、拓宽了融资渠道。这一实践也表明，在融资环境日益分化的当下，优质的资产和主体信用是企业获得低成本资金的核心竞争力。

　　二、以存量之“活”，开拓发展之“局”

　　2025年10月，北投集团作为发行主体的“北投集团1期资产支持专项计划—CMBS”成功设立，募集规模24.51亿元，期限18（3*6）年，全场认购倍数达2.86倍，票面利率1.98%，创造了北京地区同类产品历史最低利率。

　　实现财务投资体系与业务战略的深度融合，推动北投集团在盘活存量资产、创新融资模式方面取得了重大进展。成功将所属流动性较低的资产，转化为可在资本市场上交易的标准化金融产品，实现未来可预期的稳定现金流提前变现，统筹将公共服务资产与市场化经营资产在财务与投资上实现“肥瘦搭配”，为后续城市副中心基础设施建设、重大项目投资提供了坚实的资金保障。

　　三、以实践之“石”激创新之“涟”

　　（一）优化资产结构，提升资源配置效率

　　资产证券化产品是盘活存量资产，释放流动性的金融“活水”，是进一步优化企业资产结构、提升资源配置效率的关键一步。通过资产证券化，企业在不丧失资产所有权和经营权的前提下，成功盘活存量资产，将沉淀在存量资产的资本释放出来，使其能够投入到更具增长潜力或更符合企业战略发展方向的新项目中，实现“存量变增量，资产变资本”的良性循环。

　　（二）降低融资成本，提升资金使用效率

　　根据市场数据，中债企业资产支持证券到期收益率（AAA，3年）利率为2.1116%。北投集团CMBS项目的发行利率显著低于当时市场同期限、同级别资产支持证券的收益率水平，反映了资本市场对北投集团主体信用、资产质量以及未来发展前景的高度认可，也是对北投集团品牌价值和市场地位的一次强有力背书，极大地增强了投资者、合作伙伴以及金融机构对北投集团的综合信任与长远发展信心，必将为集团未来的融资活动、业务拓展以及战略合作创造更为有利的条件。同时，也有力诠释了“以基础服务之‘特’赋能经营之‘势’”的核心要义，为探索社会价值与商业价值协同发展的可持续模式，提供了前瞻路径与坚实注脚。

　　本次实践显著提升了北投集团在同类企业CMBS发行中的专业能力，精准把握了市场利率下行的窗口期，实现了低成本融资。从决策启动至最终发行的全流程中，在遴选底层资产、设计监管与市场双赢的交易结构、实现与中介机构的高效协作，以及完成精准市场定价与销售等关键环节积累了经验。

　　（三）创新融资模式，获得长期稳定资金

　　作为承担城市副中心建设重任的平台企业，北投集团在推动副中心建设发展的过程中，面临着巨大的资金需求与挑战。近年来，随着国家对地方政府债务管理的日益严格，传统的区域平台企业发行债券、超短融等受到了限制，多元化融资渠道收窄成为制约平台企业可持续发展的瓶颈。这种资产证券化产品长期资金的注入，对于北投集团这样承担着大量基础设施建设和长期开发建设任务的企业而言，具有至关重要的战略意义。

　　（四）精耕资产运营，筑牢价值创造根基

　　在资产证券化产品存续期内，北投集团需要向监管机构和投资者履行信息披露义务，及时、完整、准确地根据监管要求披露底层资产的运营收入、营运成本、出租率、收缴率等关键运营数据以及核心租户的变动情况等，对集团的资产管理能力提出了更高的要求。为了保障底层资产的稳定现金流，需要不断提升物业资产管理的专业化水平和服务质量，确保资产运营质量和收益表现始终保持在较高水平，维护集团的资本市场形象。

　　CMBS与公募REITs在底层资产要求、投资者类型、资产运营管理等方面具有一定相似之处，也可看作是北投集团探索公募REITs的一次“试水”和“预演”，为集团未来选择合适的资产参与更为复杂的公募REITs市场打下了坚实的基础。通过这次实践，北投集团培养了一支熟悉资本市场规则、精通资产证券化和不动产金融运作的专业团队，成为集团“十五五”时期在公募REITs领域的核心竞争力。

　　综上所述，通过资本运作实现价值创造的模式，超越了传统的资产保值增值方式，体现了现代国有企业在市场经济条件下的新作为。“融资-建设-运营-再融资”的良性循环模式，为高效、可持续地推进大型城市更新项目提供了宝贵的实践经验。