编者按

　　近年来，市国资委系统各级党委理论学习中心组成员以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持用党的创新理论武装头脑、指导实践、推动工作，紧密结合国资国企改革发展生动实践，加强调查研究和思考，不断总结学习体会，认真撰写调研报告和理论文章。为促进理论学习成果转化为推进企业高质量发展的强大动力，北京市国资委党委宣传部在国资京京设置专题栏目，并从即日起，选登2024年度首都国企领导人员优秀调研报告和理论文章，为全系统学习宣传贯彻党的二十届四中全会精神，科学谋划“十五五”规划，推动国资国企高质量发展，不断开创首都国资国企改革发展新局面，提供参考借鉴。

　　弘扬“首开经验”

　　开创首开集团可持续高质量发展新局面

　　北京首都开发控股（集团）有限公司党委书记、董事长  谢忠胜

　　南中轴博物馆群一期项目效果图

　　2023年市委月度点评会提出北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称“首开集团”）创造了“首开经验”。为进一步挖掘“首开经验”内涵，深化“首开经验”实践，2024年，笔者先后赴亿方、首华物业、天岳恒三大物业平台公司，老山东里、赵山小区等老旧小区综合整治、非经物业项目，以及景山皇城街区、国子监、“1托4”等城市更新项目，大红门博物馆群、通州小堡村、万象汇等重点项目调研，并结合调研情况组织召开专题会研讨“首开经验”。经实地调研及专题研究，首开集团从实践出发，不断深化“首开经验”，先后总结了老旧小区改造、城市更新领域的“首开经验”，并将应用范围扩展至服务新时代首都功能和城市建设领域，明确了“首开经验”的宗旨、根本要求、基本路径等基本内涵，深入理解“首开经验”的历史意义。

　　一、“首开经验”的提出背景

　　（一）“首开经验”是顺应新时代首都发展的需求

　　按照“老城不能再拆了”的要求，首都城市发展方式发生了深刻转型，坚定不移从北京发展转向首都发展。房地产市场供求关系发生重大变化，由增量市场向增量存量市场并重转变。在中央高质量发展、首都减量发展、房地产行业转型发展背景下，住房领域需求端人民日益增长的美好生活需要同供给端的供需错配矛盾显现，老旧小区改造、城市更新领域需要更多社会力量参与，特别是需要国有企业发挥功能作用。2019年，首开集团在老旧小区改造领域的实践被市领导认可，“首开经验”应运而生。可以说，“首开经验”是首开集团作为市属国企代表，贯彻落实市委在老旧小区改造领域，坚持“两个毫不动摇”，对“国企敢干、民企敢投”的要求，满足了人民在老旧小区改造领域对多方力量参与、服务保障民生的需要。

　　（二）“首开经验”是首开集团转型发展的需要

　　房地产行业发展逻辑发生重大变化，首开集团转型发展是大势所趋。在此背景下，市委赋予了首开集团“服务国资国企改革发展，打造全国领先的非经营性资产管理处置平台；探索超大型城市内涵式发展的新路径，力争成为城市有机更新的综合服务企业”两大定位，为集团转型发展指明了方向。“向心·利民”是首开集团代代传承的服务首都城市建设发展的红色基因，需要集团在服务新时代首都功能和城市建设发展中发挥功能作用，也需要围绕新定位探索建立可持续发展模式。非经平台为首开集团转型发展提供了非经老旧小区、危旧楼等城市更新资源。面向未来，“首开经验”不止于老旧小区改造，需要首开集团从市属国企本质属性出发，立足新定位，在服务新时代首都功能和城市建设、探索可持续转型发展的实践中，不断丰富、推广“首开经验”。

　　二、“首开经验”的基本内涵

　　“首开经验”的宗旨是以“向心·利民”为核心，全心全意为新时代首都功能和城市建设服务。这是首开集团作为市属国企的本质属性和发展价值观，是履行国企责任的出发点，也是集团融入首都发展大局的立足点。

　　“首开经验”的根本要求是“可持续”，主要目标是打造可复制、可推广的可持续发展模式。这是首开集团在为新时代首都功能和城市建设服务过程中衡量工作成效的标准，也是集团顺应时代发展要求、坚持问题导向、立足解决主要矛盾的方法论。

　　“首开经验”的基本路径是发挥市属国有企业功能作用和特有优势，统筹多方力量资源，促进多元参与治理。具体包括“四个坚持”。

　　坚持党建引领。多元主体能否有效发挥各自作用，关键在于坚持中国共产党的领导。要坚定维护党在多元主体中的集中统一领导地位，发挥党总揽全局、协调各方的领导核心作用，把党的领导贯穿各方面全过程，才能有效整合基层力量资源，确保工作实践始终沿着正确政治方向前进。

　　坚持区企合作。首开集团与11个区签订战略合作协议，这是集团特有的优势。作为市属国有企业，首开集团既要承担起政府延伸的政治职能，也要加强和巩固与政府的合作关系，将国有企业的执行力与辖区政府的管理职能、社会动员能力充分整合，帮助政府解决问题矛盾，争取更多政策支持，相辅相成、合作共赢。

　　坚持共建共享。要聚焦提高人民生活品质，坚持以人民为中心，人民城市人民建、人民城市为人民，尊重人民主体地位，做到一切为了人民、一切依靠人民、成果由人民共享，服务和融入首都社会治理体系，着力解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，不断满足人民对美好生活的向往。

　　坚持开放创新。大道之行，天下为公。要坚持互利共赢，积极引入社会力量，在扩大对外合作“朋友圈”中，依托国有企业优势，紧跟时代步伐，顺应实践发展，突出问题导向，服务和融入超大城市智慧高效治理新体系，勇于开拓创新，不断提高解决问题的效能。

　　三、“首开经验”的实践做法

　　“首开经验”从实践中来，首开集团不断探索从老旧小区改造到城市更新、再到服务新时代首都功能和城市建设领域的实践做法，总结凝练形成“首开经验”的基本内涵。具体实践做法如下：

　　（一）老旧小区改造领域“党建引领、共建共治、建管并重、协同更新”的实践做法

　　坚持党建引领，与城六区成立了6个功能型联合党委，项目部与街道社区组建临时党支部，形成了可持续的共建模式。创新工作载体，建立了四级沟通会商机制，健全广泛参与的共治机制。培育造血功能，首开集团作为产权人、管理人、社会投资人、运营服务商等多重角色，建立了建管并重的共享机制。强化社会合作，对内聚合集团房地产产业链专业优势，对外积极争取政府、央企及市属兄弟企业支持，凝聚协同高效的城市更新合力。

　　（二）城市更新领域“四个一体化”的实践做法

　　在城市更新领域总结形成“市域一体化、区企一体化、街区一体化、项目一体化”的“四个一体化”实践做法。皇城景山街区申请式退租项目，构建街区内政府、居民、企业、商户等多元主体一体化参与机制，形成政务保障、民生改善、名城保护的一体化规划方案，构建退租（换租）、投资、改造、运营的一体化流程。列入住房和城乡建设部城中村改造计划的“1托4”项目，统筹利用跨区、跨企业、跨项目土地资源，推动朝阳区990万平方米非经资产、13.5万平方米危旧楼房的存量资产升级转型。

　　（三）立足新定位探索服务首都功能和城市建设中的实践做法

　　以“首善标准”落实服务中央首要任务，高标准做好国家实验室、大红门博物馆群等重点项目。充分发挥非经平台示范效应，完成逾3000万平方米非经资产接收任务，切实减轻市属国企改革发展负担。紧扣“七有五性”服务保障民生，切实做好直管公房、统管房、三供一业物业服务，着力“租购并举”推进长租公寓改建运营，抓好两个“关键小事”，打造智慧社区平台，推进“物业+”增加便民设施。服务国际消费中心城市建设，打造首开LONG街、首开万象汇等标杆商业项目。

　　四、“首开经验”的时代意义

　　（一）“首开经验”是市委对首开集团的肯定与鞭策

　　2022年北京市第十三次党代会报告提出要推广“首开经验”，2023年市委月度点评会提出首开集团创造了“首开经验”，这既是对集团的肯定，也是市委对集团在新时代首都发展阶段发挥市属国企功能作用的鞭策。需要首开集团上下统一思想、凝聚共识，在服务新时代首都功能和城市建设中，不断践行“首开经验”，为北京建设国际一流的和谐宜居之都贡献首开力量。

　　（二）“首开经验”是首开集团核心功能和核心竞争力的集中体现

　　首开集团将“首开经验”从老旧小区改造领域扩展应用到城市有机更新，再到在“四个中心”“四个服务”中服务新时代首都功能和城市建设，符合新时代国有企业“三集中”功能定位要求。“首开经验”是首开集团在市属国企中的立足点，是集团核心功能、核心竞争力的集中体现，要同国企改革要求相结合，不断丰富推广“首开经验”。

　　（三）“首开经验”是首开集团转型和改革发展的指导思想

　　目前，首开集团的主要矛盾转变为粗放发展阶段形成的产业布局、发展方式，与面向未来的国有企业定位、高质量发展要求之间的矛盾。需要以“首开经验”为引领，立足新定位，解放思想、实事求是，正视困难、坚定信心，不摆烂、不躺平，闯出一条在服务新时代首都功能和城市建设中谋求改革转型的可持续、高质量发展之路。

　　（四）“首开经验”是首开集团企业文化建设的实践成果

　　“首开经验”是首开集团以实践为导向，在践行企业文化过程中，经过“实践、认识、再实践、再认识”所形成的无形资产，是长期实践积累的宝贵经验，是集团上下共同创造的精神财富。伴随时代和城市建设发展，“首开经验”也将在新时代、新实践中，在解决新问题、新矛盾中，不断丰富推广，在服务首都功能和城市建设的各项工作中开花结果，不断丰富和发展企业文化。

　　五、“首开经验”的丰富推广

　　2024年，党的二十届三中全会对国资国企改革、高质量发展、新质生产力等领域进行部署，提出“健全因地制宜发展新质生产力体制机制”，要求“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求”“推动形成超大特大城市智慧高效治理新体系，建立都市圈同城化发展体制机制”“建立可持续的城市更新模式和政策法规，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级，深化城市安全韧性提升行动”。市委十三届五次全会要求“围绕‘七有’要求和市民‘五性’需求，健全加快生活性服务业多样化、便利化、品质化发展机制，推动生活服务数字化赋能，推进‘一刻钟便民生活圈’建设”“加快建立符合首都特点的房地产发展新模式”“加大城市更新规划、土地、资金政策支持，建立可持续的城市更新模式”“鼓励引导具备条件的区域统筹实施城市更新”“健全智慧高效城市治理新体系”。

　　落实新要求，首开集团要深入贯彻党的二十届三中全会及市委十三届五次全会精神，传承和发扬“首开经验”，以“向心·利民”为核心，以“可持续”为根本要求，坚持党建引领、区企合作、共建共享、开放创新，全心全意为新时代首都功能和城市建设服务，打造可复制、可推广的可持续发展模式，推动集团高质量发展。

　　以城市更新赋能首都发展的调查研究

　　北京首都开发控股（集团）有限公司总经理  李岩

　　首开首院文化金融产业园打造片区产业引擎

　　城市更新作为城市发展到一定阶段的关键举措，对北京实现高质量发展、提升居民生活品质意义重大。围绕这一课题，笔者组织市政协课题组、首开课题组开展了专题调研，深入分析北京城市更新的背景、现状，并基于首开集团“城市复兴官”实际，提出针对性对策建议，旨在为推动北京城市更新与房地产协同发展提供参考，助力首都建设成为更具魅力、活力与宜居性的现代化城市。

　　一、城市更新是首都发展的时代新使命

　　（一）城市更新是城市发展阶段的必然转向

　　改革开放以来，我国城镇化进程迅猛，2024年常住人口城镇化率达67%，城市发展从增量扩张步入存量提升的新阶段。北京作为超大城市，土地资源愈发稀缺，城市发展模式急需从粗放型向集约型转变。城市更新成为挖掘存量潜力、优化空间布局、提升城市功能的关键路径，与党的二十大报告提出的“实施城市更新行动，加强城市基础设施建设”以及党的二十届三中全会强调的“建立可持续的城市更新模式和政策法规”高度契合，是推动北京高质量发展的必然选择。

　　（二）城市更新是回应民生诉求的关键之举

　　城市的核心是人，城市更新旨在满足人民对美好生活的向往。随着生活水平提高，北京居民对居住环境、公共服务等提出更高要求。老旧小区改造、完整社区建设成为城市更新的重要内容，聚焦解决居民关切的停车难、养老设施不足、居住空间狭小等问题，不断提升居民的获得感、幸福感和安全感，是坚持以人民为中心的发展思想的生动实践。

　　（三）城市更新是文化传承与创新的重要契机

　　北京作为历史文化名城，拥有丰富的历史文化遗产。城市更新为保护传承历史文化提供了契机，在更新过程中，通过对历史文化街区、文物古迹的保护修缮，采用“绣花”式微改造，保留城市记忆，延续历史文脉，同时融入现代元素，实现文化传承与创新发展，充分彰显首都独特魅力。

　　二、北京城市更新的现状洞察

　　（一）政策体系逐步完善，但协同性仍待提升

　　近年来，北京围绕城市更新出台了系列政策法规，如《北京市城市更新条例》《北京市城市更新行动计划（2021—2025年）》等，为城市更新提供了制度保障。然而，政策协同性不足问题依然存在，比如，在土地政策方面，存量资产盘活利用政策与保障性住房配建、长租房供给政策缺乏有效衔接；在财税政策上，现行税收政策对城市更新项目的特殊性考虑不足，交易成本较高，影响了项目的推进效率与经济效益。

　　（二）项目实践成果初显，但供需适配性不足

　　北京在城市更新项目实践中取得了一定成果，如部分老旧厂房改造为文创园区、老旧小区完成改造升级。但部分项目仍存在供需不匹配问题，更新项目空间产品供给未能精准对接房地产新模式下多元化需求，一些项目沿用传统商住开发模式，忽视了职住平衡、全龄友好等理念，导致空间功能与市场需求脱节，降低了项目的吸引力与实用性。

　　（三）多元主体参与趋势显现，但协同机制尚不完善

　　城市更新吸引了政府、企业、居民等多元主体参与，但参与主体间协同机制尚不健全。笔者在调研中了解到，房地产企业在长期运营能力方面存在短板，尚未完全打通项目“投融建管退”全生命周期。居民参与机制也有待完善，改造同意率门槛易引发“钉子户”问题，居民自主更新意识尚未充分觉醒，影响了城市更新项目的顺利推进与整体效果。

　　三、推动北京城市更新的首开实践路径

　　（一）强化政策协同，释放政策红利

　　首开集团积极参与政策研究与制定，建议推动土地与产权制度创新。探索更新项目经营性用地一、二级联动开发，采用权属转让、联营入股等多元方式，建立“新增物业产权和用益物权”分离机制，鼓励市场力量参与城市更新，分享物业增值收益。同时，呼吁加强对创新性更新项目的支持，对采用新技术、植入新型业态的项目给予专项政策扶持，建立弹性规范体系，放宽部分设计标准限制，推动城市更新项目创新发展。

　　（二）创新开发模式，提升供需适配性

　　打破传统开发模式，首开集团推动城市更新项目向混合功能复合体转型，把老旧厂房改造为集科创园区、保障性租赁住房、社区服务综合体于一体的项目，实现从“产”到“地”再到“房”的功能转变。试点“动态容积率调节”机制，根据公共服务配套、保障性住房配建等情况给予容积率奖励，将保障房配建比例与区域职住平衡指数挂钩，对超额完成租赁住房供给目标的项目给予激励，根据市场情况调整奖励额度，间接调控房地产市场，提升项目的市场竞争力与社会价值。

　　（三）构建多元协同机制，凝聚发展合力

　　在企业内部，首开集团加强规划设计、商业运营等部门协同，提升项目统筹策划能力，打通项目全生命周期管理。在外部，积极与政府、居民沟通合作。强化党建引领，通过政策激励引导企业承担社会责任，参与文化保护与更新项目；完善公众参与机制，搭建沟通平台，充分听取居民意见，提高居民参与度与满意度，形成了“政府引导、企业参与、居民支持”的良好格局。

　　四、以创新理论驱动打造城市更新“新引擎”

　　（一）运用科技赋能推动“智慧更新”

　　习近平总书记指出，“必须充分认识科技的战略先导地位和根本支撑作用，锚定2035年建成科技强国的战略目标，加强顶层设计和统筹谋划，加快实现高水平科技自立自强”。面向高水平科技自立自强，首开集团要抓住新一轮科技革命和产业变革的机遇，在城市更新中积极引入新技术，打造智慧社区。利用物联网技术实现社区设施智能管理，提升居民生活便利性；运用大数据分析居民需求，优化社区服务供给；通过智能化安防系统保障社区安全。在老旧小区改造中，安装智能门禁、智能停车系统等，提高社区管理效率与居民生活品质，推动城市更新向智能化、高效化方向发展。

　　（二）运用绿色发展推动“低碳更新”

　　习近平总书记在二十届中央政治局第十一次集体学习时发表讲话强调：“绿色发展是高质量发展的底色，新质生产力本身就是绿色生产力。”首开集团在城市更新项目中，必须突破对生产力的既有认知和传统理解，深刻把握绿色生产力与新质生产力相辅相成的内在联系，积极主动地践行绿色发展理念，在城市更新项目中广泛推广绿色建筑技术。采用节能门窗、太阳能板等设备，提高建筑能源利用效率；增加社区绿化面积，打造绿色生态空间；推广垃圾分类与资源回收利用，减少环境污染。在新建项目中，严格按照绿色建筑标准设计施工，在老旧建筑改造中，对建筑围护结构、能源系统进行绿色化改造，降低建筑能耗，助力北京实现碳达峰、碳中和目标。

　　（三）运用产业融合推动“活力更新”

　　党的二十届三中全会要求，建立可持续的城市更新模式和政策法规。探索新模式，要求首开集团必须依据北京“高精尖”产业布局，推动产业与城市更新深度融合，借助更新项目引入数字经济、文化创意等新兴产业。在老旧厂区改造过程中，通过调整建筑内部结构、增强空间荷载能力，打造契合产业需求的场景空间，并完善产业配套设施，吸引优质企业入驻，推动区域产业升级。同时，培育从园区到街区的全链条产业创新生态，促进周边产业空间更新，拓展科创载体建设规模，实现“以产促城、以城兴产、产城融合”的良性循环，为城市更新注入持久活力，提升城市经济发展的内生动力。

　　城市更新是北京实现高质量发展的重要任务，首开集团作为行业参与者责无旁贷，必须在实践中不断探索创新，持续强化政策协同、创新开发模式、凝聚多元合力，以科技与绿色理念为驱动，推动北京城市更新与房地产在项目规划、土地利用、市场供需等方面协同发展，为北京加强“四个中心”功能建设、提升城市品质贡献力量，让城市在更新中焕发出新的生机与活力，书写首都发展的新篇章。