编者按

　　近年来，市国资委系统各级党委理论学习中心组成员以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持用党的创新理论武装头脑、指导实践、推动工作，紧密结合国资国企改革发展生动实践，加强调查研究和思考，不断总结学习体会，认真撰写调研报告和理论文章。为促进理论学习成果转化为推进企业高质量发展的强大动力，北京市国资委党委宣传部在国资京京设置专题栏目，并从即日起，选登2024年度首都国企领导人员优秀调研报告和理论文章，为全系统学习宣传贯彻党的二十届四中全会精神，科学谋划“十五五”规划，推动国资国企高质量发展，不断开创首都国资国企改革发展新局面，提供参考借鉴。

　　关于积极参与城市更新项目

　　助力首都城市建设发展的调研报告

　　北京城建集团有限责任公司党委书记、董事长  李伟东

　　中关村东区改造范围示意图

　　随着城市化进程的加速推进，城市更新已成为推动城市空间结构优化，提升居民生活品质的重要途径。随着我国城市发展进入新时期，越来越多的城市正在由增量建设向存量提质转变。党的二十大报告提出，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。北京城建集团有限责任公司作为北京市管国企，立足行业需要和市场趋势，充分发挥集团投资、设计、施工、运营全产业链优势，在探索和实施首都城市更新建设中形成了一批生动实践。本调研报告旨在深入了解当前城市更新的政策导向、市场需求，通过到城建集团所属单位交流座谈，实地察看首都城市更新重点项目，总结固化集团在实施城市更新项目中的经验做法，逐步探索形成可复制、可持续的城市更新运营模式，为进一步推动首都社会经济高质量发展和城市建设提供参考。

　　一、城市更新的政策体系有力支撑广阔市场空间

　　（一）政策体系逐步延伸落位

　　党的二十届三中全会明确提出，建立可持续的城市更新模式和政策法规，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级，深化城市安全韧性提升行动。中央和地方各级政府相继出台了一系列政策措施，鼓励社会多元主体参与实施城市更新项目。北京市通过统筹研究规划土地、金融财税、经营管理等方面的配套政策，推进城市更新立法，形成城市更新“1+N+X”（“1”指《北京市城市更新条例》及市级城市更新纲领性文件，“N”指分类型、差异化的管控政策，“X”指相关政策文件和标准规范）政策体系。2023年3月1日正式实施的《北京市城市更新条例》，为在减量发展形势下推动城市高质量发展，在现行法律框架内破解现实难题提供了顶层设计，推动首都城市更新工作持续开展和不断深化。

　　（二）存量市场规模快速提升

　　随着我国城镇化进程步入新阶段，城市更新的市场需求正持续攀升。从人口规模上看，自2014年以来，我国常住人口城镇化率已从54.77%跃升至67%，城市发展必然从增量建设逐步转向增量与存量更新并重时代，市场规模巨大。从投资规模上看，以房地产存量市值测算，按保守的1%年度更新转化率计算，2025年及今后，城市更新每年约有上万亿元的建设空间。当前，全国已有28个城市设立城市更新基金，预计今年规模超6000亿元，社会资本占比达65%。从建设规模上看，北京市划定了178个重点更新街区，全市集中建设区内可更新建筑约2.45亿平方米。这些数据充分显示了城市更新工作具有广阔的发展前景。

　　二、城建集团在城市更新领域的成绩和优势

　　城建集团作为首都城市建设主力军，积极参与城市更新行动，以绣花功夫推进城市精细化治理，不断提升首都城市建设品质。20世纪80年代，刚刚由基建工程兵集体转业组建而成的城建集团就完成了颐和园昆明湖清淤、天坛搬山等一系列改善首都城市面貌的工程项目，全体城建人用吃苦耐劳的拼搏精神在首都建筑市场站稳脚跟。近年来，城建集团高站位、高效率、高质量参与模式口历史文化街区改造、中关村东区整体改造和平谷南小区改造等一系列城市更新项目，18次获评北京城市更新最佳实践或优秀案例，打造了一个个政府满意、百姓放心的安居工程；聚焦背街小巷环境整治提升，先后参与隆福寺早市清退、官园鸟市治理等多项疏整促工作，对地桩地锁、垃圾渣土、占道经营、开墙打洞等平房区痼疾顽症进行彻底整顿，打造更多有特色、有温度的精品街巷，在将首都打造成为更加安全、更加有序、更加宜居城市的生动实践中贡献了城建力量。

　　成绩的取得离不开市委、市政府、市国资委的支持和信任，也得益于城建集团各产业板块间的协同联动和体系化机制建设，集团层面成立城市更新专业委员会，串联产业链上下游企业共同全面参与不同类型的城市更新项目，通过以实施主体身份试点参与一系列城市更新项目，逐步锻造了一条规划设计、投融资、产业引导、商业运营等新服务领域与土地开发、施工建设等传统业态相互补充、相互促进的城市更新产业链。

　　三、城建集团城市更新实践项目的创新亮点

　　（一）项目背景

　　由城建集团作为实施主体的中关村东区改造项目是北京市首个成片区危旧楼改造项目，同时也是体量最大的中央国家机关老旧小区拆除重建更新项目，承载着中央领导的高度关怀和殷切期望，是切实改善科技工作者生活品质、解决群众急难愁盼问题的民生工程，更是深刻体现首都城市更新特征的生动案例，被社会各界寄予厚望。

　　中关村东区位于北京市海淀区中关村街道，是中国科学院科技工作者最早的居住生活小区，初建于20世纪50年代，沿北四环分为南、北两区（如图），其中北区的3栋特楼曾居住过钱学森等多位老一辈科学家，记载着新中国科学发展史，为北京市第一批挂牌历史建筑。历经半个多世纪的风雨洗礼，基础设施老化、房屋安全隐患突出、社区配套不足等问题接踵而来，曾先后以一级开发、棚户区改造等模式数次尝试启动该区域的更新改造，均未能成功。

　　2022年8月，北京市提出按照“统一规划、分步实施、压茬推进”的原则，首先实施启动区A组团改造工作。

　　（二）项目进展

　　城建集团于2023年8月起，对启动区进行改建前期筹备工作，从改善居住环境、优化交通组织、提升整体建筑风貌及完善区域公共服务设施配套等方面，整体开展启动区方案设计及实施方案编制工作，陆续完成了居民入户调查、规划设计方案编制和公示工作，先后2次开展改建居民意见征询。2024年，城建集团陆续开展了启动区A组团改建实施方案公示、改建协议签订及居民腾房工作，并于年底实现开工建设。

　　（三）经验启示

　　项目的顺利推进，主要得益于三个方面。一是得益于“政府牵头主导、院所积极配合”的工作原则。国管局、中国科学院、北京市三方高位协调，多次召开专题会议，构建央地协同、多方参与的工作机制，推动改造工作落实落地。二是得益于政策的有力支持。确权原则在现有政策的基础上实现突破，合理确定资金筹集方式，改造成本由中央财政补助、产权单位补助、居民出资、地方财政补助、社会资本出资五方筹集，共建共享更新成果。三是得益于城建集团全产业链服务能力。城建集团充分发挥设计、开发、施工、园林等业务板块间协同作用，统筹规划、协同配合、快速推进，为项目高效运转提供坚强保障。

　　四、创新践行城市更新工作，服务首都美好生活

　　城建集团在实施城市更新项目中取得了一些成效与经验，也深刻体会到城市更新项目普遍存在周期长、投入高、资金占用久、回报相对较低的现实问题，同时还面临着项目实施推动协调机制有待完善、可复制的更新盈利模式尚未形成、技术革新与理念升级有待加强等诸多挑战。城建集团在项目实践中取得的成效依靠以下的理念和做法：

　　一是政府主导是城市更新项目顺利推进的坚实基础。针对老旧小区改造面临的体制性障碍，中关村东区改造项目通过构建“管理方+产权方+属地政府”三方联动机制，成立由海淀区政府、中国科学院行管局、城建集团组成的工作专班，央地高效协作突破了央产小区改造的体制壁垒，打通政策堵点。例如，通过三方协调机制推动了“项目改造后承租居民可以获取房屋产权”的政策出台，成功突破使用权确权等政策瓶颈，提高了居民的改造意愿。同时，城建集团作为项目实施主体，贯彻落实党中央决策部署、市委工作要求，积极履行国有企业政治责任、社会责任，在推动政策细化、方案设计、资金平衡、团队培养等方面积累了广泛经验和核心竞争优势，也为集团在城市更新领域中树立了专业形象和良好口碑，探索出了一条市场化运营的全新路径。

　　二是群众工作是城市更新项目有序实施的强劲动力。城建集团坚持将“人民城市为人民”的理念贯穿更新全周期，构建全流程居民参与的工作体系，为城市更新注入最坚实的民意基础。在中关村东区A组团改造前期，城建集团坚持将居民意愿摆在重要位置，与属地政府和产权单位协同联动，加大政策宣传力度，耐心倾听居民诉求，科学有序开展居民入户调查、规划设计方案编制和公示及改建居民意见征询工作，居民同意率达99.8%。通过“四轮征询+签约保障”机制实现居民深度参与，既保障了居民的知情权、参与权、表达权、监督权，又通过居民的反馈完善了项目的改造方案，居民满意度与幸福感大幅提升。

　　三是产业联动是城市更新项目高效建设的能力保障。在中关村东区A组团的改造实施过程中，城建集团充分发挥勘测设计、建筑施工、园林绿化全产业链优势，从前期总体规划、建筑设计到如今的现场施工，统筹把控项目各阶段、各环节、各方面因素，以最低成本、最小代价、最快速度推动项目顺利实施。同时，城建集团还将城市更新与首都花园城市建设有机融合，着力提升社区园林景观设计，打造全龄化、包容化、花园式住宅，既解决“城市病”，又塑造“生态美”，为集团在城市更新和花园城市建设领域进一步拓展和发展提供了有力支撑。

　　积极推进城市更新是新时代国资国企的使命担当，也是城建集团作为城市建设综合服务商未来发展的重要战略支撑。下一步，城建集团将积极总结固化成功经验，以政策为导向，以品质为支撑，以民生为根本，牢牢把握发展新质生产力的重大历史机遇，将“人民对美好生活的向往”转化为高标准、高质量、高品质的城市更新产品，着力建设更多“好房子”，为助力首都城市建设发展贡献城建力量。

　　关于推进首都建筑业高质量发展的思考

　　北京城建集团有限责任公司党委副书记、总经理  裴宏伟

　　党的二十大报告明确指出，“高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务”，并强调“推动经济社会发展绿色化、低碳化是实现高质量发展的关键环节”。建筑业作为国民经济支柱产业，是落实“双碳”目标、推动城市更新的重要载体。北京作为全国政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心，其建筑业高质量发展对全国具有示范引领作用。

　　一、首都建筑业高质量发展的现状与挑战

　　（一）行业发展现状

　　1.经济贡献与规模。2024年，北京市建筑业总产值达14027.2亿元，同比下降2.0%，但签订合同额同比增长2.7%至52575.8亿元，显示行业在结构调整中仍保持韧性。其中，房屋施工面积、竣工面积、新开工面积同比下降，反映出北京减量发展的客观变化，也反映出建筑行业从规模扩张向质量提升的转型趋势。

　　2.政策引领与技术突破。北京市以智能建造为抓手，提出打造“科技引领型”示范城市目标，发布《北京市智能建造试点城市工作方案》等政策文件，推动BIM技术、建筑机器人、AI大模型等核心技术应用。例如，国产BIM平台软件研发取得突破，在BIM底层图形引擎“卡脖子”技术攻关方面取得了重要进展，发布了BIMBase、BIMMake两款建模软件平台，打破了国外技术垄断，并在多项示范工程得到应用。

　　3.绿色转型与城市更新。北京市将绿色建筑纳入地方立法，确保发展智能建造政策的长期性、连续性。到2025年，新建装配式建筑占新建建筑比例将达到55%；累计推广超低能耗建筑规模力争达到500万平方米，2000年底前建成需改造的老旧小区将改造1.6亿平方米。丰台火车站交通枢纽、安贞医院通州院区等项目通过绿色施工技术，获评“北京市绿色安全样板工地”，施工周期缩短30%以上，能耗降低20%。

　　（二）主要挑战与问题

　　1.传统发展模式制约。部分企业仍依赖劳动密集型施工，资源利用效率低，建筑垃圾综合利用率不足60%，与发达国家的水平存在差距。

　　2.科技创新能力不足。行业研发投入占比长期低下，核心技术如建筑机器人关键零部件、高端BIM软件仍依赖进口，制约产业升级。

　　3.数字化转型滞后。2024年，尽管北京市3500余个在施工程中50%采用智慧工地技术，但BIM全生命周期应用覆盖率偏低，数据孤岛问题突出。

　　4.人才短板突出。具备绿色建筑、智能建造、城市更新等专业能力的复合型管理人才、技术人才缺口较大，一线产业工人老龄化严重，年轻从业者占比不足30%，技能培训体系亟待完善。

　　二、城建集团高质量发展的实践与成效

　　城建集团作为首都建筑业龙头企业，认真贯彻落实党的二十大精神，以科技创新和绿色发展为双轮驱动，优质高效建造了北京大兴国际机场、中国共产党历史展览馆、国家速滑馆等国家和北京市重点工程，以及北京城市副中心、雄安新区项目集群和国内外多个城市的地铁、高速公路等重大工程，形成了独特的高质量发展模式。

　　（一）科技创新：打造智能建造标杆

　　1.标准助推创新发展。近日，由城建集团申请立项并主编完成的京津冀标准《建筑工程智能建造技术规程》DB11/T 2406-2025正式发布。这是国内正式发布的首部建筑工程智能建造技术规程，规范了京津冀区域建筑工程智能建造技术应用，为勘察、设计、生产、施工、运维等工程参建各方开展智能建造活动提供了技术指导。截至目前，城建集团累计主（参）编国家、行业、地方及团体标准502项，其中，主编完成170项，基本涵盖了集团各个业务板块。

　　2.BIM技术全生命周期应用。城建集团在城奥大厦项目中实现设计-施工-运维全流程BIM管理，获北京市首个全生命周期BIM应用示范工程认证。在副中心站综合交通枢纽工程中，通过“BIM+数字孪生技术”构建三维模型，实现对“京帆”屋盖钢结构施工的全流程模拟与实时监控，工效提升50%以上。

　　3.智能建造与场景创新。作为北京2022年冬奥会的标志性建筑，有“冰丝带”之称的国家速滑馆建设引入了绿色、低碳技术和工业化的装配方式，是一个强调全生命周期的智慧化场馆。研发与实验，成为贯穿场馆建设全程的行动。数字仿真实验，通过计算机系统模拟建造过程，用大数据指导实践；比例模型实验，在实验室或工厂先做出模型，确保技术稳定后再到现场实施；材料稳定性实验，从一个个样板中选出最优材料；国产化攻关实验，首次大规模应用国产高钒密闭索，填补了国内技术空白。

　　（二）绿色发展与数字化转型：践行“双碳”目标

　　1.建筑工业化与产业协同。城建集团经过多年发展与研究，逐步形成了混凝土结构装配式建筑建造技术、钢结构装配式建筑建造技术、装配式地铁车站建造技术、城市轨道交通轨道结构装配式建造关键技术等全产业链装配式建造核心技术，以全产业链特色列入住房和城乡建设部首批“国家装配式建筑产业基地”；创建了涵盖理论、设计、制造、施工、运维等一整套具有完全自主知识产权的轨道结构装配式建造技术体系，实现了重大技术创新和突破。

　　2.绿色施工技术集成与智慧工地全场景覆盖。丰台分钟寺C地块项目部署“视频AI联动+智能喷淋”系统，实时监测扬尘、噪声数据，超标时自动触发360度喷淋降尘，同时通过碳计量模块实现施工碳排放动态追踪。北海冯家江湿地公园项目构建红树林湿地净化系统，年减少污水排放1650万吨，水质提升至准四类标准。

　　3.超低能耗建筑示范。通州新城超低能耗住宅项目作为北京城市副中心首个也是规模最大的超低能耗住宅示范工程，总建筑面积7.7万平方米，包含4栋超低能耗住宅楼。项目应用可再生能源，结合光伏发电系统，综合节能率超过90%，平均每户每年可减少碳排放2.3吨，节约终端能源4697千瓦时，已通过住房和城乡建设部超低能耗示范项目验收，并满足德国被动房研究所（PHI）认证要求。

　　（三）创新模式：推进城市更新与民生工程

　　1.老旧小区改造。平谷南小区项目采用“投资+设计+建设+运营”一体化运作模式，整合燃煤锅炉房与街道办公楼资源，引入生鲜超市、体育培训机构，打造“住总邻聚?滨河里”社区综合体，惠及1586户居民。

　　2.历史风貌保护。东四地铁站织补工程形成“盖挖逆作+钢管柱支护”工法，申请发明专利3项，解决了紧邻运营地铁施工的技术难题，工效提升30%。城建集团旗下京城佳业物业推出“胡同管家”模式，10年间为335条胡同提供标准化服务，涵盖垃圾清运、设施维护、安全巡查等。通过智慧物业管理平台，实时监测街巷环境数据，自动派单处理问题，响应效率提升50%。

　　三、对策建议：以新质生产力引领首都建筑业高质量发展

　　（一）强化政策引领，构建高质量发展制度体系

　　1.完善产业政策工具箱。出台建筑业高质量发展行动计划，明确绿色建筑、智能建造、城市更新等重点领域目标任务，设立专项基金支持关键技术研发、示范项目建设。

　　2.深化“放管服”改革。简化城市更新项目审批流程，推行“多规合一”“拿地即开工”，试点建筑师负责制，赋予设计团队更多全过程管控权限。

　　3.建立建筑市场信用评价“黑名单”制度。严厉打击转包、挂靠等违法行为，营造公平竞争环境。

　　（二）聚焦科技创新，打造智能建造产业生态

　　1.推进数字化转型。建设全市统一的建筑产业互联网平台，整合BIM数据、供应链、施工管理等资源，力争实现政府投资项目BIM应用全覆盖，培育一批智能建造示范企业。

　　2.大力支持自主研发。如支持企业研发建筑机器人（如砌墙机器人、喷涂机器人）、智能监测设备等，在北京城市副中心等重大工程推广“无人化”施工场景。

　　3.强化产学研用协同。充分利用北京高校资源优势，联合清华大学、北京建筑大学等高校成立“首都智能建造创新中心”，攻关低碳建材、建筑碳中和技术，推动科研成果转化。

　　（三）践行绿色低碳，引领行业可持续发展

　　1.全链条落实“双碳”目标。推广“绿色施工+绿色建材+绿色运维”模式，建议政府投资项目100%使用绿色建材，施工阶段碳排放核算纳入工程验收环节。

　　2.探索建筑碳排放交易机制。鼓励企业通过光伏建筑一体化、可再生能源利用等实现碳减排量交易。

　　3.发展循环经济。建设一批建筑垃圾资源化利用示范基地，要求新建项目建筑垃圾再生利用率不低于90%，推广集成化模块化建筑部品，促进装配化装修与装配式建筑深度融合减少施工浪费。

　　（四）优化产业结构，提升城市更新质量

　　1.破解城市更新痛点。设立市级城市更新基金，吸引社会资本通过“留改拆”混合开发、TOD模式参与项目，探索“居住面积换服务面积”等利益共享机制。

　　2.培育龙头企业与专精特新企业。支持城建集团等企业拓展“投资-设计-建造-运营”全产业链能力，打造世界一流的工程公司；重点扶持一批专注于古建修缮、被动式建筑、建筑智能化的“小巨人”企业。

　　（五）加强人才培养，筑牢发展根基

　　1.构建多层次人才体系。联合高校开设“智能建造”“城市更新”专业方向，大力实施青年人才托举工程，每年选拔一批中青年骨干赴国际顶尖企业交流学习。

　　2.建立产业工人培训基地。推行“新型学徒制”，将技能等级与薪酬挂钩，实现持证上岗率100%。

　　3.完善职业发展通道。打通建筑工人从“农民工”到“产业工人”的社保、职称评定通道，试点优秀班组长落户积分奖励政策，提升行业吸引力。

　　推进首都建筑业高质量发展，是落实国家战略、服务城市功能定位的必然要求，也是破解产业瓶颈、实现转型升级的内在需要。未来，城建集团将紧扣“绿色化、智能化、集约化、国际化”发展方向，以政策创新为引领，以科技创新为动力，以人才培养为支撑，统筹推进产业结构优化、质量安全提升、区域协同发展，打造具有首都特色的现代化建筑产业体系，推动建筑业从“劳动密集型”向“技术密集型”转变，为首都率先基本实现社会主义现代化提供坚实支撑。