坚持党的领导 加强党的建设 

开创国有企业党建工作新局面

北辰集团党委书记、董事长 贺江川

北辰集团旗下国家会议中心物业群

　　党的十九大报告提出了新时代党的建设总要求，为实现“两个一百年”奋斗目标、实现中华民族伟大复兴的中国梦提供了坚强政治保证。中国共产党的领导，是中国特色社会主义最本质的特征。国有企业作为国民经济的主导力量和社会主义经济的重要支柱，是推进国家现代化的重要力量，也是我们党执政的重要基础。在新的历史时期，国有企业党建工作必须以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，坚持党的领导，加强党的建设，努力开创国有企业党建工作新局面。

　　一、以“学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，坚持党的领导，加强党的建设”为根本任务

　　习近平总书记在全国国有企业党建工作会上强调，坚持党的领导，加强党的建设，是我国国有企业的光荣传统，是国有企业的“根”和“魂”，是我国国有企业的独特优势。党的十九大最重要的理论成果是确立了习近平新时代中国特色社会主义思想，这一划时代的思想火炬，是新时代下国有企业的方向指引和行动指南。学习贯彻党的十九大精神，必须牢牢把握习近平新时代中国特色社会主义思想这一根本要义。我们作为市管企业，特别要把握以下几点：

　　一是要深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，在思想上政治上行动上与以习近平同志为核心的党中央保持高度一致。首先，要学思践悟，强基铸魂，内化于心，外化于行。我们国有企业的党员干部要深刻认识到不真学、不深思、不实践、不觉悟，就看不清形势，跟不上变化，就容易出问题。其次，要学原文、读原著、悟原理，要原原本本研读习近平总书记讲话和十九大报告，以及党的重要文件精神。再次，要通过深入学习，牢固树立“四个意识”，坚定“四个自信”，不忘初心、牢记使命，坚决维护习近平总书记在党中央和全党的核心地位，坚决维护党中央权威和集中统一领导，在政治立场、政治方向、政治原则、政治道路上与党中央保持高度一致。既要埋头拉车，更要抬头看路，始终做政治上的明白人。

　　二是要深入学习贯彻习近平总书记在全国国有企业党的建设工作会议上的重要讲话精神，旗帜鲜明地坚持党的领导，加强党的建设。习近平总书记在全国国有企业党建工作会议上的重要讲话，是新时代国有企业党建工作及经营改革发展方向的纲领性文件，我们要深入研读、深刻理解讲话的内容和涵义，把握新时代国有企业坚持党的领导、加强党的建设的重大意义，把握国有企业改革发展的政治方向，把国有企业的政治优势转化为发展优势和竞争优势。

　　三是要以“不忘初心、牢记使命”主题教育为抓手，号召企业党员领导干部和广大干部员工通过进一步学习党的历史和中国近代史，深入理解党的初心和使命是什么；深入理解“办好中国的事情关键在党，关键在党要管党、全面从严治党”的深刻涵义；深入理解“中国特色社会主义最本质的特征是中国共产党领导，中国特色社会主义制度的最大优势是中国共产党领导”，“国有企业党的建设只能加强、决不能削弱”的深刻涵义。从而不断增强在国有企业中坚持党的领导、加强党的建设的自觉性和坚定性。

　　四是要认真学习北京市第十二次党代会和历次全会精神，坚决贯彻执行市委市政府各项决策部署，深刻理解加强“四个中心”功能建设、做好“四个服务”的内容与涵义。具体到北辰集团的实际工作，就特别要在国际交往中心建设中，在疏解整治促提升行动中，增强政治意识、服务意识、大局意识，不折不扣执行市委市政府和市国资委的决策部署，为首都建设发展贡献力量，体现国企担当。

　　二、加强政治建设、思想建设、组织建设、作风建设和纪律建设，把制度建设贯穿其中

　　要以政治建设为纲。国有企业必须讲政治，国有企业的干部员工也必须讲政治。要牢固树立“四个意识”，在思想上政治上行动上与党中央保持高度一致。各级党组织必须坚持民主集中制，既要充分发扬民主，又要善于集中统一。党组织书记独断专行和党组织成员各行其是都是不对的，也是不允许的。党的民主集中制既是一项根本政治原则，也是一个基本工作方法。各级党员干部必须公道正派，做事要公道，做人要正派，各单位一把手首先要做好表率。

　　要以思想建设为魂。要以习近平新时代中国特色社会主义思想武装头脑，学深学透，融会贯通，准确把握“八个明确”和“十四条坚持”的丰富内涵及其相互关系，深刻领会其中蕴含的坚定信仰追求、历史担当精神、真挚为民情怀、务实思想作风和科学思想方法，使之内化于心，外化于行，在思想上强基铸魂。

　　要以组织建设为基。要坚持不懈加强班子建设，争创“四好”班子。要选优配强一把手，加强党的组织建设和干部队伍建设，班子职数和结构要更加合理化。加大力度选拔优秀专业人才，特别是领军型人才、创新业务人才以及技术型和业务型的专才。加大力度培养选拔党务干部，建设复合型干部人才队伍。

　　要以作风建设为根。要坚持严字当头，抓在日常和经常，体现严管就是厚爱。要坚持问题导向，对症下药，要举一反三，查遗补漏，严格遵守八项规定，防止出现“四风”反弹。要注意总结经验教训，建章立制，完善制度。要加强培训教育，使制度规定入脑入心。要突出专项检查，注重实效。科学运用“四种形态”，发挥警诫作用。

　　要以纪律建设为要。把纪律建设纳入新时代党的建设的总体格局，是对党的建设规律认识的深化，反映了党的十八大以来全面从严治党、强化“四个意识”、严明“六项纪律”、开展党风廉政建设和反腐败工作的实践和理论创新成果，是我们党优良传统和制胜法宝的时代化、常态化、制度化的重要体现。国有企业要严格遵守政治纪律、组织纪律、廉洁纪律、群众纪律、工作纪律、生活纪律，以及财经纪律和企业规章制度。要守住纪律底线，不越红线，更不能碰高压线。

　　要以制度建设为本。制度建设是党建工作的重要内容，对巩固和发展党的正确的政治路线、实现党的决策的民主化和科学化、充分发挥全党积极性和创造性及发展社会主义民主政治有极大的意义。加强党建工作要把制度建设贯穿其中，总结正面经验和反面教训，凝结成严谨的制度。及时修改完善企业规章制度，确保各项制度简明、有效、管用。

　　落实好以上六大任务，重点是要在党建工作中牢牢把握“三个特点”，即：全面抓、主动抓、从严抓。一是要从重点抓转向全面抓，从企业党委开始，层层传导压力，全面抓好党建工作。二是要从被动抓转向主动抓。要做到抓业务与抓党建“双主动”，规定动作与自选动作并进。三是要从一般抓转向从严抓，思想认识上要从严从实，工作习惯上要从严从紧从硬，人员配置上要配强队伍，工作方法上要体现严管才是厚爱。

　　三、争创一流，努力开创企业党建工作新局面

　　全面从严治党、加强企业党建是国有企业的时代主题和根本任务。在这样的背景下，国有企业党建工作要把握新形势新要求，树立争创一流的总目标，坚持不懈，久久为功。需要注意的是，加强国有企业党建工作不是“就党建抓党建”，而是要把党的政治优势、组织优势和群众工作优势，转化为企业的竞争优势、创新优势和科学发展优势，在企业改革发展成果中检验党组织的工作和战斗力。

　　新时代要有新作为，新使命开启新征程。我们国有企业一定要深入学习贯彻党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为统领，旗帜鲜明坚持党的领导，加强党的建设，奋力开创国企党建工作新局面。

租赁住房开发模式浅析

北辰集团党委副书记、总经理 李伟东

长沙北辰三角洲全景

　　习近平总书记在十九大报告中明确提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”2018年新年致辞中，习主席再次强调房屋的居住属性，鼓励租赁住房的发展，并引用“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的经典诗句。

　　北辰集团作为国有企业，应坚决贯彻党中央决策部署，成为壮大我国综合国力、促进经济社会发展、保障和改善民生的重要力量。北辰集团20余年公寓、酒店的服务运营经验与“北京服务”的品牌优势，可直接移植于长租公寓的运营，开启北辰集团新时代下公寓业态规模化扩张和收益提升的新模式，在为房地产开发过程中自持物业的运营和资金腾挪提供解决方案的同时，打造北辰长租公寓的服务品牌、形成品牌扩张和管理输出。

　　一、市场需求变化催生租赁市场变革

　　1、三大需求

　　（1）大量流动人口向核心城市的持续聚集。一线城市凭借较强的产业结构竞争力、丰富的教育资源、较高工资水平吸引力，保持大规模的人口基础与常住人口的净流入。

　　（2）租赁市场需求持续稳步扩大。居民的租房需求稳步增长，租房群体的首次购房年龄延后、租客稳定性提升，市场规模不断扩大。

　　（3）房价过高使刚需置业客户延长租房时间。对于一线城市和人口快速净流入的强二线城市，无论新房或二手房，近年来的购房门槛快速提高，极大推迟了刚需客户的首次购房时间。

　　2、三大时代

　　（1）品质时代，90后成为租房主力军，对生活、居住、消费等观念的变革，促使其对服务和品质的追求也在不断提升。

　　（2）体验时代，人均收入与消费能力显著提升，追求体验的年轻群体的消费升级，年轻化、时尚化、个性化、社交化逐渐成为其对租赁住房的主要诉求。

　　（3）转型时代，一方面是城市更新下，老旧物业需要持续提升资产效率和回报，另一方面是随着传统开发模式竞争日趋激烈和房地产宏观调控不断深化，倒逼房企在新形势下以求生存、必须转型。

　　3、两个痛点

　　（1）传统租房模式下，由于交易环节不透明、房屋品质无保障、租后服务市场不健全等负面因素，房屋租赁市场存在极大改善空间。

　　（2）权益保护差，体验感低，亟待品牌公寓通过规范化运营，既能提升市场的透明度和标准化，又能满足租客的差异化需求。

　　二、多层次扶持政策，鼓励租赁市场发展

　　1、行政政策

　　2015-2017年期间有关鼓励住房租赁业务发展的政策陆续出台，且政策鼓励措施越来越细化。其中，以《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》为主，允许盘活现有的工业物业、商业物业、村集体物业等，在土地使用年限和容积率不变的前提下改为租赁住宅用途，不补缴土地出让金，同时调整后的用水、用电、用气价格按照居民标准执行。据统计，目前相当数量的长租公寓，均为对原有工业物业、商业物业等的升级改造。

　　2、土地政策

　　本轮房地产宏观调控中，部分一线和二线城市的土地市场，已经开始对出让住宅土地的自持比例进行要求，倒逼开发商转型。此外，部分城市为吸引人才流入，也开始推出纯自持住宅用地，土地价格大幅低于周边可售住宅地价，以鼓励长租公寓市场的发展。

　　3、金融政策

　　各大金融监管机构鼓励下属金融企业推出长租公寓产品。银行跑步进场支持长租公寓发展，其中：建设银行与华润、恒大、碧桂园等11家房地产公司签署战略合作协议，在支持长租公寓项目融资的同时为租房客户提供了个人住房租赁贷款产品；碧桂园与中信银行签约，未来三年，中信银行将在长租住宅领域向碧桂园提供300亿元保障性基金。

　　上海证券交易所及深圳证券交易所也纷纷支持长租公寓企业发行长租公寓产品，目前保利地产长租公寓类REITS产品、龙湖地产住房租赁专项债券、招商地产长租公寓CMBS、旭辉地产长租公寓REITS产品已纷纷获批。

　　三、行业发展特征研究

　　1、 两种经营模式

　　当前租赁住房市场经营模式，可以分为集中式与分散式两大类。

　　（1）集中式，指房屋经营机构一次性租赁或够买整栋戒整层物业， 对房间进行统一装修，配备家具家电，提供统一服务，再出租的业务模式。

　　（2）分散式，指房屋经营机构按照单套的方式分散的租赁社会房源，基本为业主个人住宅，在装修配备之后，以品牌公寓的形式统一对外出租，其间又包含整租或合租两种形式（目前的主力形式还是合租）。

　　（3）两种经营模式的对比

　　2、两种商业模式

　　从资金投入情况、运营能力等角度看，可以将租赁住房的运营分为自持物业经营和租赁物业经营两类，其中：

　　3、四大参与主体

　　目前长租公寓的主要参与主体包括运营商、开发商、酒店集团和中介机构。

　　四、地产企业参与租赁住房建设和运营的模式与策略

　　1、租赁与收购相结合的集中式经营模式

　　（1）收购与租赁价格较低（如酒店、工业、科研等）的物业，或者直接利用自己开发的项目中，难以销售的自持商业，进行长租公寓等租赁住房的持有经营，以此占据城市优质区位的物业资源。

　　（2）以“互联网+”的思维嫁接配套服务，在切入大数据等热门产业的同时，既可以降低人力成本的投入，又能够赚取配套服务溢价。

　　（3）核心是从资金平衡的角度，通过在资本市场发行资产证券化产品，将租赁住房变现以回笼资金，最终反补地产主业的发展。

　　2、多元化的发展策略

　　房地产开发企业最初涉足租赁住房，核心是希望通过对需要自持的住宅和难以销售的商业的经营盘活，并提高土地获取时能够承担的地价水平。但经过几年的实践和发展，房地产开发企业对租赁住房的运营，不仅能够打造专业品牌、赚取运营溢价，还可以获得物业增值收益，使得租赁住房市场的发展空间愈发广阔。

　　（1）“轻+重”资产并举，即以专门的重资产管理公司收购并持有项目物业（尤其是开发企业自己开发的物业），并承担所有的装修改造成本，以租赁或委托的方式由专门的轻资产运营公司进行运营。通过持有运营不同形态的服务型产业，在产生运营效益的同时，提升物业的价值。

　　（2）资本扩张，一方面加快重资产持有型物业的资产证券化，通过发行REITs、CMBS等方式进行变现，反补地产开发，另一方面，未来可将轻资产运营管理公司通过资本市场以股权退出的方式退出，实现资本的腾挪。

　　五、北辰集团介入租赁住房市场的战略建议

　　基于目前房地产宏观调控与土地市场发展方向，通过土地公开交易获得纯可售住宅地块将愈发困难，如公司不涉足租赁住房的开发与运营，可能会成为公司中长期发展的障碍。

　　通过以上的分析和研究可以看到，以开发商为后盾的租赁住房企业，具有明显的发展优势和发展基础。而对于北辰集团而言，公司具有较强的融资渠道、多年的开发经验及20余年公寓、酒店运营经验和 “北京服务”品牌等优势。按照习近平总书记提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”的指示，结合国家近年来不断出台的支持政策，建议公司可在重点城市，对包含自持的房地产项目先行先试，在研究中求发展、在发展中完善研究，最终形成适合北辰集团发展的模式。